条文は4つ。順番に読む

賃貸の修繕をめぐる話は、民法の4つの条文でほぼ説明がつきます。606条（誰の義務か）→ 607条の2（動かないときどうするか）→ 608条（払った費用をどうするか）→ 611条（賃料はどうなるか）。この順番で読むと、自分がいまどこにいるかが分かります。

606条：誰の義務か

賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。

民法第606条第1項

害虫・害獣で争いになるのは、ほぼ「賃借人の責めに帰すべき事由」にあたるかどうかです。建物のすき間からの侵入なのか、住み方によるものなのか。原因から考える表はトップページに置いています。

同条第2項は「賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない」としています。貸主が駆除や修繕を行うと言ってきた場合、借主はそれを拒めないという規定です。

607条の2：貸主が動かないとき

賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。一 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。二 急迫の事情があるとき。

民法第607条の2

「相当の期間」がどれくらいかは条文に書かれていません。状況によります。だからこそ、いつ通知して、いつまでに何を求めたかを記録しておく必要があります。

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608条：払った費用の扱い

賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。

民法第608条第1項

読むべきは「賃貸人の負担に属する」という条件です。払ったから請求できる、ではありません。もともと貸主の負担にあたるものを払った場合に、請求できるという構造です。

611条：賃料の減額

賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。

民法第611条第1項

2020年の改正で「減額される」という表現になりました。以前の「減額を請求することができる」から変わっています。

ただし適用の条件は厳しく読まれます。「使用及び収益をすることができなくなった」といえる状態かどうか、「その割合」がどれくらいかは、事実関係によります。害虫が出たことがただちにこの条文に当てはまるという意味ではありません。本サイトでは個別の判断は示しません。

善管注意義務との関係

借主の側にも義務があります。民法第400条は「善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない」としています。いわゆる善管注意義務です。

害虫・害獣の文脈では、「気づいたのに放置した」ことが問題になりうるという形で関わってきます。発見したら早めに伝える、というのは実務上の話であると同時に、この義務にも関わります。

この整理の限界

本サイトは条文の構造を整理しているだけで、個別の事案について判断するものではありません。「賃借人の責めに帰すべき事由」にあたるか、「相当の期間」がどれくらいか、「急迫の事情」があるかは、いずれも事実関係によって判断されます。金額が大きい場合や、話がまとまらない場合は、消費生活センターまたは法律の専門家にご相談ください。